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樓市調控從“一刀切”走向精細化

來源:證券日報    作者:李宇嘉     發布日期:2018-02-11 10:34    

  

原標題:樓市調控從“一刀切”走向精細化

目前,市場之所以判斷調控進入新一輪“松綁期”,邏輯就在于,地方財政對土地和房地產稅收的依賴度很高。而且,近期地方松綁政策的做法,與2014年上半年極其類似。

按照國家統計局的數據,2016年和2017年,全國房地產開發企業土地購置價格都在上漲。2016年,土地購置面積下降3.4%,但成交價款增長19.8%;2017年,土地購置面積增長15.8%,成交價款增長49.4%。土地成交價款增幅遠遠大于土地成交面積增幅,盡管有三線城市、四線城市成交占比(65%)增加的影響,但與2015年相比,三線城市、四線城市土地成交占比僅上升5個百分點,意味著2016年-2017年地價明顯上漲。按往常邏輯推演,這些高地價意味著高房價,而“穩增長”政策下出讓的地塊,都要開發和入市。2017年10月份,15個熱點城市房價無一上漲,但到了12月份,竟有8個城市房價上漲,顯示限價政策或已松動。

因此,市場自然判斷新一輪政策松綁期到來,而且預期很頑固。當然,樓市及經濟金融形勢已大不同。目前看,無論系統性風險,還是債務風險,或“脫實向虛”,亟待平抑的貧富差距,夯實消費對經濟的基礎性作用,都到了觸頂或倒逼的境地。降低房地產依賴,這是解決經濟結構性問題的“總根源”。十九大以后,改革決心和信心之堅定是空前的,地方強力執行(而非變著法子地消解政策)是必然的。但是,國家強調的長效機制建設,無論是租售并舉、房產稅,還是土地制度改革(如集體土地入市),任何一項都是遷一發而動全身的系統性改革,決定了長效機制將逐步見效。因此,未來5年調控都不會退出。

綜上,當前需要做的是引導預期,特別是要以釋放精細化調控的信號和動作,以銳意改革的具體措施“落地”,扭轉甚至打破調控政策陷入周期性“打壓-松綁-打壓”式輪回的頑固預期。人民日報連續發文,提出調控不會陷入“拉抽屜”輪回,2018年還需保持當前嚴厲的調控態勢。近期,地方“兩會”相繼召開,上海市長在政府工作報告中說,堅持嚴控高房價高地價不是權宜之計,減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計,加強房地產市場調控不動搖、不放松;不久前,北京住建委聯合北京銀監部門開展專項執法,嚴查變相加杠桿、首付貸等違法違規行為,進一步鞏固和強化房地產市場調控成效;針對廣州、深圳周邊的東莞、順德商品房限價松綁,當地房管部門也第一時間出來辟謠,一致明確,調控目標不動搖、力度不放松。

筆者認為,樓市調控,關鍵是實質性的改革舉措要盡快落地,這是引導和扭轉預期的關鍵。改革措施的落腳點是,地方對房地產的依賴如何漸進去除。只有明確的改革措施割裂地方政府對房地產的依賴,市場對于樓市周期反彈的剛性預期才會打破。目前,國家已給出既穩定房地產,又降低樓市泡沫的改革措施,如集體土地入市、存量商辦改租賃、企業自有用地開發住宅、建設用地“增減掛鉤”(農村宅基地和建設用地復墾,換取城市建設用地增加)等,這也是精細化調控的表現。

這些改革措施通過改善土地空間要素配置效率,釋放房地產紅利。在城市告別攤大餅擴張、控制地方債務、房地產進入存量時代的情況下,這些政策不僅穩定房地產,還能為地方提供財政補充。此外,外來人口“市民化”,能為地方提供細水長流的財源和增長動力。當前,上下事權已趨清晰,地方政府主體責任已落實,依賴房地產也要承擔控房價和泡沫的責任。新形勢下,主動改革或許是唯一出路。(作者單位:深圳市房地產研究中心)

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